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不動産の価格

土地の価格 土地の価格は五種類あり、目的に応じて使用する。

時価(実税価格):実際に取引が成立した価格、又は周辺の売買実例に基づく取引価格から推定される土地価額の水準

公示価格 毎年1月1日を基準日とし、国土交通省の土地鑑定委員会が判定し、3月下旬に公表する価各

基準地価格 毎年7月1日を基準日とし、各都道府県の知事が判定し、9月下旬に公表される

相続路線価 各国税局により市街地の道路ごとに決定され、毎年1月1日時点の評価が7月上旬に公表される公示価格の80%を目安に決定される

固定資産税評価額 3年ごとの基準年度(直近は平成24年度)に評価されている。公示価格の70%を目安に決定され、この価額が3年間据え置かれる。この評価額は一般に公開されることはなく、当該土地所有者、借地人や借家人等だけが固定資産税課税台帳の閲覧等できる

価格の鑑定評価 不動産の適正な価格を判定する為には不動産鑑定士による鑑定評価が必要になり、その評価方式には以下の方法がある。

原価法 対象不動産の再調達原価を求め、これに減価(物理的・経済的・機能的)修正を行い、積算価格を求める。主に建物価格を求める際に適用される。土地では埋め立て地、造成地には適用できるが、既成市街地には一般的には適用できない。

取引事例比較法 取引事例を収集し、取引価格に事情補正・時点修正を行い、地域要因の比較・個別的要因の比較を行って比準価格を求める

収益還元法 対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、収益価格を求める。賃貸用不動産の評価だけでなく、自用不動産の評価でも賃貸を想定することにより適用できる

新規賃料に関する鑑定評価

積算法 価格時点の基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に、必要経費などを加算して賃料(積算賃料)を求める

賃貸事例比較法 多数の新規の賃貸事例を収集して、これに時点修正や事情補正を行って、個別的要因を比較して賃料(比準賃料)を求める

収益分析法 対象不動産が生み出すであろうと期待される純収益を求め、これに必要経費等を加算して賃料(収益賃料)を求める

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