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不動産投資

不動産投資

二つの収益

インカムゲイン = Income Gain  (投資期間中にどのように収益が得られるか

キャピタルゲイン = Capital Gain (投資の最後に売却によってどのように収益が得られるか

日本の不動産投資リスク

大別して2つのリスクがあり、更に細分化したリスクがある。

1)インベストメントリスク

不動産に限らず、金融投資商品など投資対象資産に一般的に認められるリスク。更に以下の2つのリスクに分類される

A)マーケットリスク 投資対象資産が、その取引市場において成立する価格に左右されるリスクである。更に2つに細分化されている。

①市況リスク 経済情勢や需給バランスの変化が、市場を通じて対象不動産の価格、賃料、空室率に影響を与える。自由競争の市場経済を前提とする以上、このリスクをゼロにすることはできない。

②流動性リスク 投資資産は必要なとき(投資採算性から見て出口にきたと判断した時)すぐに換金できることが重要である。すぐに換金できなければ、撤退の最良のタイミングを失う。公開取引市場の不存在、投資家の限定、時価評価の困難性などが不動産の流動性を制約しているため、不動産の流動性リスクは高い。これを補完する商品が上場不動産投信(J-REIT)であり、毎日市場で値段がつき取引が可能となる為、流動性リスクは低くなる。

B)事業特性リスク 更に2つに細分化される

①事業性リスク 住宅、オフィス、店舗、その他ホテルやスポーツ施設等の特殊なものなど、不動産賃貸の用途により、不動産収益の変動リスクは相違する。通常住宅が最も事業別リスクが小さいとされる。

②マネジメントリスク 不動産賃貸事業においても、個別物件ごとのマネジメントの内容により、収益は異なる。事業の運営管理のあり方により、リスクの大小がありまた地震、火災などについては火災保険などにより、リスクをヘッジすることができるが、そのような措置を講じることもマネジメントリスクの一部である。

2)不動産リスク 不動産投資独自の投資リスク 大別して法的リスク(税法などの法制度全般)と物理的リスク(個別具体的な物理的要因などが起因する)がある。

A)法的リスク

①法規制リスク 都市計画法、建築基準法など公法上の規制により、土地利用が制限されるリスク。将来の法改正、既存不適格建築物など建築時には適法だったが法改正により不適格となったものもある。

②事業開発リスク 事業開発型の不動産投資を行う場合、開発の許認可に伴うリスクがある。許認可を巡る地元調整、近隣折衝の長期化、各種の公的な負担条件による事業収益の圧迫などである。

③税制リスク 不動産取得税、登録免許税などの権利移転に伴う税負担、固定資産税、都市計画税などの不動産保有に伴う税負担 及び社会的情勢の変化、政策上の観点から、各種の租税特別措置について見直し、変更が実施され、対象不動産の収益性に影響をもたらすリスク消費税、相続税、も関係してくる

④借地借家リスク 賃貸事業を行うにあたり、借地人、借家人の保護が法制度に組み込まれている。賃料増減額請求権の行使などにより、賃料は不安定のリスクを抱えている。新規事業においては定期借家制度など、以前よりは安定性が確保できる新しい法制による事業実績も増えつつある。

B)物理的リスク 近年では物理的リスクを調査する業務としてデューデリジェンス業務が普及している

①立地地域リスク 例えばダイオキシンが検出されたケースなど地域特性の変動により影響を受ける。地震、地滑り、火山噴火、など

②地盤地質リスク 地質、土壌汚染、メッキ工場跡地、クリーニング工業など地質調査などによりリスク回避を行う

③建物リスク 震災、火災、津波などの災害による建物破損のリスク、また経年劣化による修繕、改修費の負担増、アスベスト、PCB、人体に影響を及ぼす物質が使用されているリスク 通常建物診断、環境調査により情報開示する。

地震リスクに関する指標としてPML(Probable Maximum LOSS:予想最大損失率)がある。再調達価格に対する被災前の状態に復旧する工事費の割合をいう。新耐震基準により設計された建物は、PMLが10%から20%程度になることが一般的である一方、球体新基準により設計された建物は、20%以上を超えると、不動産証券化の際に格付けが低下したりする。

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