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不動産登記

不動産に関する権利の保護と取引の安全を図るための制度として不動産登記がある。不動産登記法では所有権だけでなく、用益権(不動産を使用して、収益を得る権利)や担保権の権利関係の変動についても登記記録上に公示することとされている。

不動産登記記録の構成 不動産登記は、土地は1筆ごと、建物は1個ごとに記録される。

表題部 登記義務あり 土地:登記原因、所在地、地番、地目、地積など

権利部 登記義務なし 甲区:所有権に関する事項 (差押えを含む)乙区:所有権以外の権利に関する事項 (抵当権、根抵当権、賃借権、地上権など)

区分建物以外 壁その他区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積

区分建物 壁その他区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積

不動産登記法では、敷地利用権のうち一定のものを敷地権という。敷地権が登記されたマンションの専有部分に関する所有権移転や抵当権設定などの登記は、専有部分に係る建物の登記用紙に記載され、土地の登記用紙には記載されない。

債権者(=金融機関等)が債権の担保を目的として設定する権利を抵当権という。抵当権設定者が債務不履行となった場合、抵当権者(=債権者)はその目的物を競売等により処分し、他の債権者に優先して弁済を受けられる。なお、複数の地権者が抵当権を設定することはできるが、先順位の抵当権者が優先的に回収できる。特定取引(例:住宅ローンなど)の債権を担保する場合には抵当権を設定し、会社の資金繰り等の不特定債権の担保を目的とする場合には、限度額(極度額)を決め、根抵当権を設定する。債権額、抵当権者の氏名、名称などが記載される。

登記の効力 不動産登記は、不動産の物権変動を公示するとともに、物権変動を第三者に対抗するための手段でもある(対抗要件)

対抗力 登記をすれば、権利を第三者に対抗できる。仮登記だけでは第三者に対抗できない。(例外)借地上の建物を登記すれば、借地権を第三者に対抗できる

公信力 登記には公信力はなく、真実の権利を反映しない登記を信用し、登記記録上の無権利者と取引した者は、法的に保護されない。

登記の調査 登記所において、誰でも収入印紙等による手数料を納付して登記事項証明書の交付が受けられる。全部事項証明書や現在事項証明書は、その登記所の管轄以外の地域にある不動産についても交付を受けることができ、登記所の窓口請求だけでなく、郵送やインターネット(オンライン)による請求もできる。いずれの証明書にも認証文が付され、作成年月日、登記官の職氏名が記載され、職印が押印される。一方、登記記録の概要を記載した登記事項要約書は、登記官の職氏名等はなく職印も押印されない。また管轄する登記所での窓口請求しかできない。

売主等の本人確認 登記済証(権利証)又は登記識別情報を提供できないときのために、不動産の正当な権利者である本人確認の方法として、本人限定受取郵便等を利用した事前通知制度と司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度が設けられている。

不動産の調査資料

登記所

公図 旧土地台帳の付属地図で地図に準ずる図面として土地の位置、形状、地番を表示しているが、精度はあまり高くない。土地の地番等が表示されている。

不動産登記法第14条地図 精度が高く、土地の境界線を正確に示しており、14条地図により土地の境界を復元することもできる。ただし、設置されていない登記所も多い。

地積測量図 土地の表示登記や、分筆登記申請時に提出される図面で、精度は高いが、全ての土地に存在するものではない。

市町村役場都市計画課

都市計画図 用途地域、建ぺい率、容積率、市街化区域、市街化調整区域の別、都市計画で定められた道路・公園等の都市計画施設が表示されている。

固定資産課税台帳 土地・建物の所有者、所在地、固定資産税評価額等を閲覧できる。ただし、所有者(又は代理人)、借地人、借家人のみ閲覧可

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