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中古マンションに対する誤解

よく言われるのが「中古マンションなんて土地がついてないんだから建物が古くなったらタダみたいなもんじゃないの?」これは正確には土地の持ち分があるのですが意味合いとしての言葉と受け止めてます。回答としてこう答えています。「タダなら僕が欲しいです。でも実際はどんなに古いマンションでも値段はつきます。」その際いつも収益還元法の話をするのですが、「例えば、ザックリ話すと家賃が10万円とれる場所に古いマンションがあったとします。リノベーションなどを施して、毎月の支出である管理費、修繕積立金を引いて7万円が手取りだったとします。正確には諸経費とか、固定資産税や火災保険なんかも引くのですが、ある一定の利回りまで価格が折り合えば投資が成り立ちますので、そこで不動産業者や、投資で考えている人は買っていきますよ。」という感じでお答えします。実際当社でもその公式で当てはまれば買取をしています。金融機関は土地を担保にお金を貸し出します。「土地神話」なんて言葉もあるようにある年代から上の世代の方達は、「土地がないと駄目だ」的なお言葉を頂きます。しかし実際はマイホームで見ても、投資で見ても中古住宅に何らひけは取らないのです。管理費などの支出はマンションのほうがありますが、定期的に必要になる修繕費など経費的には戸建てのほうが掛かります。仮に同額の投資案件として中古住宅と中古マンションで考えた場合、償却年数などを考慮すると、最終的には中古マンションのほうがリスクが少ない場合が多いのです。若い世代の方や、最近では金融機関の方も理解が得られる事が多いのですが、まだまだある年代の「土地神話」という呪縛でしばられている人たちは、中古マンションや、投資用ワンルームマンションなどに偏見があるように思います。国土交通省が「スクラップ&ビルド」から今後ストック型へ移行していく過程の中で、近い将来リノベーションやホームインスペクションといったもに対する取組みと合わせて、国も担保権に対して不動産登記法を法整備していくことでしょう。金融機関も今より融資が行いやすくなると思います。その頃までには中古マンションに対する上記のような偏見や誤解はなくなっていて欲しいと思います

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